საქართველოში შემფასებელთა ინსტიტუტი ვითარდება
ნებისმიერი ჩვენგანი, რომელიც რაღაცას ყიდულობს ან ყიდის, რა თქმა უნდა, ყოველთვის ინტერესდება ფასით. ანუ, თითოეული ადამიანი ცხოვრებაში რამდენჯერმე მაინც ხდება შემფასებელი. ეკონომიკაში მუდმივად ხდება საქონლის ბრუნვა, გაცვლა, გაყიდვა. როცა პროდუქტს ყიდიან, მისი რეალური ღირებულება უნდა იცოდნენ. რეალური ღირებულების დადგენა კი საკმაოდ ბევრ ფაქტორზეა დამოკიდებული. დღეს შეფასებული ქონების ღირებულება შესაძლოა, ხვალ შეიცვალოს, რადგან მასზე გარე ფაქტორებმა მოახდინოს გავლენა. ამის მაგალითად საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე მიმდინარე პროცესები შეგვიძლია მოვიყვანოთ. 2008 წლის რუსეთ-საქართველოს ომის შემდგომ განვითარებული საბანკო კრიზისის ფონზე, უძრავი ქონების ბაზრის ვარდნა თვალშისაცემი იყო. ეს ბაზარი დღესაც სტაგნაციას განიცდის, თუმცა უძრავი ქონების ბაზარზე არსებობს მუდმივი ღირებულებები და ინტერესის ობიექტები, რომელთა ფასიც, ცვლილებების მიუხედავად, მაინც მაღალია.
უძრავი ქონების ბაზარი, მარადიული მეტალების და ტელეკომუნიკაციის ბაზრის შემდეგ, კაპიტალდაბანდებების კუთხით, შესაძლოა, ყველაზე მიმზიდველად ჩაითვალოს. ინვესტიციის წარმატებისათვის კი უძრავი ქონების სწორად შეფასებაა საჭირო. განვითარებულ ქვეყნებში უძრავ ქონებას პროფესიონალი შემფასებლები აფასებენ. პროფესიონალი შემფასებელს აქვს შეფასების სპეციალური მეთოდი, რის საფუძველზეც არგუმენტირებული დასკვნა უნდა დადოს. საერთაშორისო საშემფასებლო სტანდარტების საბჭოს წარმომადგენელი რუმინეთში გრეგორი ბადესკუ `weekend~-თან საუბარში ამბობს, რომ უძრავი ქონების სწორად შეფასებისას ოთხი ძირითადი კრიტერიუმია მთავარი: `კერძოდ: რაში შეიძლება იყოს გამოყენებული ესა თუ ის ქონება? მეორე – რამდენად იშვიათი ან ხშირია მსგავსი ობიექტის ხელმისაწვდომობა. ხომ არ არის ეს ქონება უბრალოდ ჰაერი, რომელიც აუცილებელია, მაგრამ არ ვიცით, რა ღირს, რადგან არის უფასო და არის ყველგან. მაგრამ, რა ეღირება ჰაერი კოსმოსურ ხომალდში? რამდენად ბევრიაAამ ტიპის ობიექტი და როგორია მიწოდება-მოთხოვნის პროპორცია ბაზარზე? მესამე კრიტერიუმია ამ ობიექტის შესყიდვის სურვილი, ხოლო მეოთხე – საზოგადოების მსყიდველობითი უნარი. შეიძლება, ეს ობიექტი არის სასურველი, მაგრამ შესაბამისი ფული არ არის.
საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე პროფესიონალი შემფასებლების ინსტიტუტი ახლა მკვიდრდება. როგორც გრეგორი ტადესკუ განმარტავს, გარდამავალი ეკონომიკის ქვეყნებისათვის პროფესიონალი შემფასებლების ინსტიტუტის არსებობა საკმაოდ მნიშვნელოვანია ორი ძირითადი კუთხით: 1. ბანკებისთვის, მომხმარებელზე იპოთეკური სესხების გაცემის დროს; 2.A პროფესიონალი შემფასებელი საჭიროა საფინანსო სექტორისთვის ფინანსური ანგარიშების შესადგენად, იმისათვის, რომ განსაზღვრონ დასაბეგრი ბაზა განვითარებად ქვეყნებში და დაბეგვრა არ მოხდეს არაპროფესიონალურად.
საქართველოში პროფესიონალი შემფასებლების სერტიფიცირებას მიწის მესაკუთრეთა ასოციაციის პროფესიული სერტიფიცირების ორგანო ახდენს. ამ ორგანოს ხელმძღვანელი ეკა საბაძე weekend -თან საუბარში ამბობს:
“უძრავი ქონების სერტიფიცირებულ შემფასებლებს ახლახან ბატონმა გრეგორი ტადესკუმ `ედვანს ტრეინინგი” ჩაუტარა. პროფესიონალ შემფასებლებზე ადგილობრივ ბაზარზე მოთხოვნა გაჩნდა. აქამდე უძრავი ქონების შეფასებას აუდიტორები ახდენდნენ, ახლა თანდათან შემფასებელთა ინსტიტუტი დამკვიდრდა. ეს, გარკვეულწილად, ჩვენი დამსახურებაა. უკვე სამი წელია, ამ პროექტს ვახორციელებთ და ორმოცდაათამდე სერტიფიცირებული შემფასებელი გვყავს. ჩვენი მიზანია საერთაშორისო სტანდარტებით მომუშავე კადრების მომზადება. ეს დრომ მოიტანა, ქვეყანაში უძრავ ქონებაში ინვესტიციები გაიზარდა. ინვესტორების მხრიდან და საფინანსო სექტორში გაჩნდა მოთხოვნა პროფესიონალ შემფასებლებზე.”
ვინ არის უძრავი ქონების შემფასებლის ძირითადი დამკვეთი? – ამ შეკითხვაზე ეკა საბაძე პასუხობს: “ინვესტორები, ბანკები, სახელმწიფო სექტორი.Qქონების შემფასებელი იმდენად არის მოთხოვნადი, რამდენადაც ბევრ სფეროს სჭირდება. მაგალითად, რაიონულ მუნიციპალიტეტებს, რადგან ქონების გადასახადი დამოკიდებულია მის საბაზრო ფასზე. აქედან გამომდინარე, სახელმწიფოც დაინტერესებული უნდა იყოს, რომ ის ქონება, რომელიც პრივატიზებულია ან მომავალში საპრივატიზაციოდაა გამოტანილი, სწორად იყოს შეფასებული. პროფესიონალი შემფასებლის მომსახურება ადგილობრივი ორგანოებისთვისაც ძალიან მნიშვნელოვანია, რადგან აუდიტორის საშემფასებლო სტანდარტები სრულიად განსხვავებულია.”
შემფასებლის მომსახურებაზე მოთხოვნა გაჩნდა სადაზღვევო სექტორშიც, რადგან მნიშვნელოვანია, უძრავი ქონების შეფასება მისი დაზღვევის დროს. ზოგჯერ, როცა უძრავ ქონებას რიგითი მოქალაქე ყიდის, შესაძლოა, შემფასებელი საბროკერო კომპანიამაც დაიქირაოს.
როგორც გრეგორი ტადესკუ განმარტავს, ეს პროფესია ბაზარზე გაჩენილი მოთხოვნის შესაბამისად განვითარდება: `საქართველო სწორი გზით მიდის. თუმცა სასურველი იქნება, პროფესიონალმა შემფასებლებმა საერთაშორისო შეფასების საბჭოში გაწევრიანება შეძლონ.”…
“ჩვენს სერტიფიკატს სერიოზული იმიჯი აქვს. ჩვენ მიერ სერტიფიცირებულ შემფასებელზე ბაზარზე მოთხოვნაა.Aჩვენთან სერტიფიცირებული შემფასებლები უკვე დასაქმდნენ წამყვან ბანკებში და სადაზღვევო კომპანიებში,~ – ამბობს ეკა საბაძე.
თავის დროზე, თითქმის ყველა ქვეყანაში, ბანკები იპოთეკურ სესხებს არაპროფესიონალურად გასცემდნენ, რის გამოც ისინი ცუდ დღეში ჩავარდნენ და გაკოტრდნენ კიდეც. ამიტომ დღის წესრიგში დადგა ქონების რეალურად შეფასების თემა. შეიძლება ითქვას, შემფასებელთა ინსტიტუტის განვითარებას ბანკებმა შეუწყვეს ხელი. მოგვიანებით, შემფასებლებმა თავიანთი კომპანიები დაარეგისტრირეს. შემდეგ მათ მიერ დაფინანსებული ფირმების სერვისი გაძვირდა. ამჟამად განვითარებული ქვეყნების შემფასებელთა ბაზარზე კონკურენტული გარემოა.
საქართველოში ამ ეტაპზე ბანკებს თავიანთი სერტიფიცირებული შემფასებლები ჰყავთ, თუმცა შეუძლიათ, გარე შემფასებელი მოიწვიონ.
ადგილობრივ ბაზარზე უძრავი ქონების შემფასებლის დაქირავება ნებაყოფლობითია. აუდიტორს განვითარებული ეკონომიკის ქვეყნებში არსებული სტანდარტებით უძრავი ქონების შეფასება ეკრძალება. იმ ქვეყნებში, სადაც ქონების შემფასებელთა ინსტიტუტი აქტიურია და მოთხოვნადი, ამა თუ იმ ობიექტის ფინანსურ აუდიტს თან უნდა ახლდეს პროფესიონალი შემფასებლის დასკვნა. უცხოეთის ბაზარზე უძრავი ქონების შემფასებლის მომსახურების მომხმარებელთა 71 პროცენტს ინვესტორები შეადგენენ, ხოლო მომსახურების 20-25 პროცენტი ბანკებზე მოდის.Gგრეგორი ტადესკუს განმარტებით, როცა უძრავი ქონება დავის საგანი ხდება, შემფასებლის დასკვნა გადამწყვეტია. ასევე მნიშვნელოვანია შემფასებლის დასკვნა ორი კომპანიის შერწყმისას, რადგან წილების გადანაწილება ამ დასკვნის საფუძველზე ხდება. ამ დროს ხდება როგორც უძრავი, ისე მოძრავი ქონების შეფასება.
წყარო: http://24saati.ge