უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების მიმართ პრაქტიკაში გამოიყენება სამი ძირითადი მიდგომა, რომელთაგან ერთ-ერთია დანახარჯების მეთოდი.

 

შეფასების თანმიმდევრობა:

 

1. შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის (როგორც ვაკანტურის) შეძენის ღირებულების შეფასება;
2. ახალი გაუმჯობესებების აღდგენითი ან ჩანაცვლების ღირებულების (ხარჯების) გაანგარიშება;
3. სამეწარმეო (დეველოპერული) მოგების შეფასება;
4. ახალი მშენებლობის ღირებულების შეფასება (ნაბიჯი 2 + ნაბიჯი 3);
5. გაუმჯობესებების ცვეთის გაანგარიშება;
6. ახალი მშენებლობის ნარჩენი ღირებულების შეფასება (ნაბიჯი 4 – ნაბიჯი 5);
7. უძრავი ქონების ღირებულების გაანგარიშება (ნაბიჯი 1 + ნაბიჯი 6).

 

აღდგენითი ღირებულება არის იმ ხარჯების ფულადი გამოხატულება, რომელიც საჭირო იქნებოდა შეფასების თარიღისთვის, ბაზარზე არსებული ფასებით შესაფასებელი ქონების ზუსტი დუბლუკატის, ასლის ახალი ანალოგის აშენებისათვის (შექმნისათვის), შეძლებისდაგვარად იმავე მასალის, სამშენებლო სტანდარტების, დიზაინის და სამუშაო ძალის ხარისხის გამოყენებით და შესაფასებელი გაუმჯობესებების ყველანაირი ნაკლოვანებების, სიჭარბის და მოძველების გათვალისწინებით.

 

ჩანაცვლების ღირებულება გამოხატავს მსგავსი ფუნქციური გამოყენების გაუმჯობესების შექმნაზე გაწეული ხარჯების ღირებულებას შეფასების თარიღისთვის, თანამედროვე სტანდარტებისა და სამშენებლო მასალების გამოყენებით. ჩანაცვლების ღირებულება წარმოადგენს ალტერნატივას, როდესაც შეუძლებელია აღდგენითი ღირებულების დათვლა შენობა-ნაგებობის სიძველის ან სხვა რაიმე მიზეზის გამო.

 

ცვეთა:

 

საშემფასებლო პრაქტიკაში შენობა-ნაგებობებისთვის გამოიყენება ცვეთის სამი სახე:

1. ფიზიკური ცვეთა;
2. ფუნქციონალური ცვეთა;
3. გარე ეკონომიური ცვეთა.

 

დანახარჯების მეთოდში, მას შემდეგ რაც გამოითვლება ობიექტის ჩანაცვლების (აღდგენითი) ღირებულება, გათვალისწინებულ უნდა იქნეს სამივე სახის ცვეთა.

 

1. ფიზიკური არის ისეთი ცვეთა, რომელიც გამოწვეულია სამშენებლო კონსტრუქციების, მასალების და ელემენტების დაზიანებით ბუნებრივი დაბერების ან არასწორი ექსპლუატაციის შედეგად.
2. ფუნქციონალური არის ისეთი ცვეთა, რომელიც გამოწვეულია შენობა-ნაგებობის სამომხმარებლო თვისებების თანამედროვე პარამერებთან შეუსაბამობით. ამ პარამეტრებს მიეკუთვნება: დაგეგმარება, ჭირის სიმაღლე, კედლების სისქე, თბოიზოლაცია, ინსოლაცია, საინჟინრო მოწყობილობები და სხვა.
3. გარე ეკონომიკური არის ისეთი ცვეთა, რომელიც გამოწვეულია ბაზარზე სიტუაციის, საკანონმდებლო პირობების, ფინანსური მდგომარეობის და სხვა ფაქტრორების ცვლილებით.

ფიზიკური და ფუნქციონალური ცვეთის სახეები განისაზღვრება თვითონ ობიექტის მდგომარეობის მიხედვით, გარე ცვეთა კი გარემოცვის ზემოქმედების მიხედვით. შესაბამისად, ფიზიკური და ფუნქციონალური ცვეთა იყოფა აღდგენას დაქვემდებარებულ და აღუდგენელ ცვეთებად, ხოლო გარე ეკონომიკური ცვეთა ყოველთვის აღუდგენელია.
დანახარჯების მეთოდში, ცვეთის შეფასების პრაქტიკაში უმეტესწილად გამოიყენება ცვეთის ხარისხის გაანგარიშების სამი ძირითადი მეთოდი:

 

1. დაყოფის მეთოდი;
2. სიცოცხლის ხანგრძლივობის მეთოდი;
3. საბაზრო ამოკრების მეთოდი.