უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების მიმართ პრაქტიკაში გამოიყენება სამი ძირითადი მიდგომა, რომელთაგან ერთ-ერთია შემოსავლების მეთოდი, რომელიც განსაზღვრავს საბაზრო ღირებულებას ობიექტის გამოყენების შედეგად მიღებული შემოსავლების ერთიანობის საფუძველზე, პირდაპირი კაპიტალიზაციის ან ფულადი ნაკადების დისკონტირების მეთოდის გამოყენების გზით.
შემოსავლების კაპიტალიზაციის მიხედვით მიდგომა შეიძლება განხორციელდეს ორი მეთოდის გამოყენებით:
- პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი;
- ფულადი ნაკადების დისკონტირების მეთოდი.
პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი:
ამ მეთოდის გამოყენებით შესაძლებელია შეფასდეს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება მომავალი შემოსავლების მიხედვით.
ფორმულა:
MV = NOI/ღო; სადაც MV – უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება, NOI – წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, ღო – კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი.
შემფასებელმა უნდა განახორციელოს პროცედურები შემდეგი თანმიმდევრობით:
- შეაფასოს 1 წლის განმავლობაში პოტენციური მთლიანი შემოსავალი (პმშ = მთლიანი შემოსავალი /ფართობი X საბაზრო ქირა/ + სხვა შემოსავალი);
- შეაფასოს ეფექტური მთლიანი შემოსავალი (ემშ=პმშ–ვაკანსიები და დანაკარგები ქირის ამოუღებლობიდან);
- დაადგინოს მოსალოდნელი ხარჯები და რეზერვები;
- გამოიანგარიშოს წმინდა (სუფთა) საოპერაციო შემოსავალი (NOI=ემშ-ხარჯები და რეზერვები);
- დაადგინოს კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი (ღო);
- დაადგინოს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე გაყოფის გზით (NOI/ღო).
კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის დადგენა კუმულატიური მოწყობის მეთოდით ნიშნავს ამ ხუთი კომპონენტის დაჯამებას:
- შემოსავლის ურისკო განაკვეთი – %;
- ქვეყნის რისკი – %;
- უძრავ ქონებაში ინვესტირების რისკი – %;
- პრემია უძრავი ქონების დაბალ ლიკვიდურობაზე – %;
- პრემია საინვესტიციო მენეჯმენტზე – %.
დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი:
ამ მეთოდის გამოყენებით შეფასება დაფუძნებულია მკაფიო დაშვებებზე, რომელიც განიხილავს მომავალი წლების განმავლობაში მისაღებ შემოსავლებსა და ხარჯებს, შესაძლებლობის ფარგლებში.
ფორმულა:
MV= SNOI1 / (1+i)1 + FV / (1+i)n
სადაც:
MV – საბაზრო ღირებულება;
NOI 1 – არის სუფთა საოპერაციო შემოსავალი თითოეული (1) პერიოდისათვის;
FV – პერიოდის ბოლოს ობიექტის გაყიდვის (რევერსიის) ღირებულება;
i – დისკონტირების განაკვეთი;
n – ფლობის პერიოდი;
1 – თითოეული პერიოდის აღნიშვნა (ნომერი).
შემოსავლების მეთოდში ცვეთების გათვალისწინება არ არის საჭირო, რადგან მისი გავლენა ირიბად აისახება შემოსავლებზე. რაც მეტია ცვეთა, მით ნაკლებია შემოსავალი და პირიქით.